Går upplysningsplikt före undersökningsplikt?

Här går vi igenom en fråga som ofta kommer upp inom fastighetsjuridiken. Vad går först vid en bostadsaffär – undersökningsplikt eller upplysningsplikt? Vi har frågat en erfaren fastighetsjurist i Stockholm – här är svaren:

Vad är det som gäller egentligen när en bostadsrätt eller villa byter ägare om den nya ägaren exempelvis upptäcker en lukt av mögel i badrummet som i sin tur avslöjar besvärliga fuktskador? Är det säljarens uppgift att berätta om detta om det är uppenbart att vederbörande måste ha känt lukten av mögel eller är det köparens uppgift att undersöka varje vrå av objektet.

Köparen har en omfattande undersökningsplikt

Dessa saker regleras i jordabalken och köplagen. Enligt köplagen har köparen en omfattande undersökningsplikt och får som regel inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning. Det ställs alltså höga krav på köparens kunskaper och noggrannhet vid besiktningen. Finns det fel i fastigheten som köparen borde kunna upptäcka vid en noggrann undersökning så bör säljaren inte göras ansvarig, särskilt om de aktuella felen är rimliga med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och tidigare användning. I de flesta fall är det dock inget krav på att köparen ska göra några ingrepp i byggnaden, men upptäcker du något som kan tyda på att det kan finnas ett fel så är köparen skyldig att undersöka den bakomliggande orsaken till felet. Undersökningsplikten är alltså större än att bara gå runt och titta på fastigheten.

Undersökning ett måste om fel ska åberopas

Om undersökningsplikten inte fullgörs så kan köparen i regel inte åberopa några fel. Om det dessutom finns något som redan från början känns misstänkt så har köparen ett ännu djupare krav på sig att undersöka. Men undersökningsplikten kan också bli mindre om säljaren lämnar positiva och lugnande besked om fastighetens tillstånd. Ju mer preciserade säljarens uppgifter är, desto större anledning har köparen att lita på att fastigheten är i det skick som säljaren uppger. När det handlar om köp av bostadsrätt så är undersökningsplikten inte lika stort som när man köper en villa eller någon annan fastighet. Men hur stor undersökningsplikten är varierar från fall till fall beroende på hur lätta skador och eventuell lukt var att upptäcka.

En fuktskada är svår att upptäcka

I exemplet fuktskador så måste man tänka på att de ofta är svåra att upptäcka - och man får förmoda att undersökningsplikten är uppfylld. Men om det är rimligt att lukten hade upptäckts så kan säljaren inte göras ansvarig.

Men att säga att upplysningsplikten går före undersökningsplikten rent generellt kan man inte säga. Säljaren kan nämligen bara ha upplysningsplikt om brister som vederbörande känner till eller som kan anses vara normala i förhållande till fastighetens ålder. Upplysningsplikten gäller alltså inte för sådant som köparen borde ha upptäckt vid undersökningen.

5 jun 2020